Energetische Sanierungen helfen dabei, den Energieverbrauch eines Gebäudes durch gezielte bauliche Maßnahmen zu reduzieren. Mieter müssen viele der dabei anfallenden Kosten nicht selbst übernehmen. Denn der Vermieter steht häufig in der Pflicht, eine entsprechende Sanierung umzusetzen und zu bezahlen. Hier erfährst Du, wie die Gesetzeslage aussieht und was alles zu beachten ist.
Wann muss der Vermieter energetisch sanieren?
Grundsätzlich ist eine energetische Sanierung immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Hier sind die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu berücksichtigen. Dieses Bundesgesetz ist ein zentraler Baustein der Wärmewende in Deutschland und führt zum Beispiel das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen.
Sollten sich die Isolierung im Altbau und der Heizungsanlage nicht mehr auf einem ausreichenden Stand befinden, muss der Hauseigentümer thermisch sanieren, wenn er das Gebäude vermietet. Ziel der Maßnahmen muss es dann entsprechend sein, das Haus wieder in Übereinstimmung mit dem GEG zu bringen.
Verweis intern – Energiewende News: Neuregelung der Netzentgelte gefordert
Das Dach als wichtigste energetische Sanierung Maßnahme
Hat ein Eigentümer sein Haus vor dem 1. Februar 2002 erworben, unterliegt er eventuell dieser Sanierungspflicht. Sie bezieht sich zum Beispiel auf das Dach und auf die Heizanlage. Die Dämmung des Daches ist als eine der wichtigsten Maßnahmen bei der energetischen Sanierung anzusehen. Liegt der Dämmwert bisher unter 0,24 W/(m2*K), ist eine Dachsanierung erforderlich. Dieser Wert verrät dir, wie viel Wärme bei einem Temperaturunterschied von einem Grad über einen Quadratmeter Fläche entweicht.
Weitere Informationen: Das Dach als wichtigste Sanierungskomponente.
Das zweite wichtige Thema bei der Sanierung betrifft die Heizungsanlage. Auch hier besteht die Pflicht, diese Anlage auf den neuesten Stand zu bringen. Für ab dem 1. Januar 1991 aufgestellte Heizkessel mit gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen gilt eine Laufzeit von 30 Jahren. Danach sind sie auszutauschen.
Es existieren keine Sanierungsvorschriften, die sich auf die Außenwände oder Fenster beziehen. Daher muss der Vermieter hier auch nicht zwingend investieren.
Wie sieht der rechtliche Rahmen bei energetischen Sanierung aus?
Das GEG ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Damit besteht in Deutschland für Eigentümer alter und älterer Häuser die Pflicht, in bestimmten Fällen energetische Sanierungen vorzunehmen. Der Zweck des Gebäudeenergiegesetzes ist in § 1 GEG definiert, der dafür den sparsamen Einsatz von Energie in Gebäuden nennt. Zudem sollen nun erneuerbare Energien zunehmend für die Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom Verwendung finden.
Eine Missachtung der Sanierungspflicht kann für den Vermieter hohe Bußgelder nach sich ziehen. Wer gegen die gesetzlichen Regelungen verstößt, muss bis zu 50.000 Euro zahlen. Ähnliche Sanktionen sind möglich, wenn noch kein Energieausweis vorhanden ist. Vermieter sind daher gut beraten, ihren Pflichten auch tatsächlich nachzukommen und das Gebäude auf einen besseren energetischen Stand zu bringen.
Die Pflichten bezüglich der Sanierung bleiben auch dann erhalten, wenn es zu einem Verkauf der Immobilie kommt. Das gilt auch, wenn der neue Eigentümer das Gebäude ebenfalls nutzen oder vermieten möchte.
Vorankündigung der energetischen Sanierung wichtig
Nimmt der Vermieter eine energetische Modernisierung vor, muss er sie dem Mieter ankündigen. In dieser Ankündigung führt er die Art und den Umfang der geplanten Modernisierungsarbeiten sowie den Zeitraum auf, in dem sie stattfinden sollen. Weiterhin muss die Ankündigung Informationen über Mieterhöhungen erhalten, die damit einhergehen. Letzteres gilt auch für Änderungen bei den Betriebskosten.
Bei einem sogenannten Bauteilaustausch muss der Eigentümer die Anforderung des GEG beachten, die sich aus Anlage 7 ergeben. Das ist zum Beispiel bei einem Austausch der Fenster der Fall. Damit ist das GEG auch in solchen Fällen relevant, in denen keine Pflicht zur Modernisierung besteht, der Vermieter diese aber dennoch durchführen lassen möchte.
Weiterhin ist zu beachten, dass das GEG nicht alle Modernisierungen als Maßnahmen im Sinne der energetischen Verbesserung ansieht. Das gilt zum Beispiel für den Einbau einer Fußbodenheizung im Bad oder für den Einbau von Sonnenschutzfenstern. Denn hier steht eher eine Anhebung des Wohnstandards im Vordergrund.
Energetische Sanierung: Das muss der Vermieter bezahlen
In vielen Fällen sind Sanierungsmaßnahmen am Gebäude mit hohen Kosten verbunden. Das Alter und die Größe des Hauses sind hier die ausschlaggebenden Faktoren. Es stellt sich daher die Frage, wer diese Kosten übernehmen muss. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der Vermieter alle Kosten zu tragen hat bis auf den Teil, den er auf den Mieter umlegen kann. Das bedeutet, dass der Vermieter bei den Sanierungen erst einmal in Vorleistung geht.
Es bestehen jedoch neben der Umlage auf den Mieter weitere Möglichkeiten, die Kosten für den Vermieter zu senken. Dazu gehören zum Beispiel Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die bei bestimmten Maßnahmen verfügbar sind. Steuerliche Absetzungen sind zwar auch möglich, sie lassen sich aber nur in Anspruch nehmen, wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt. Zudem darf er zuvor keine Förderung durch die KfW in Anspruch genommen haben.
Weiterhin sollten Vermieter zusätzliche Sanierungsmaßnahmen in Betracht ziehen, auch wenn sie dazu nicht verpflichtet sind. Das hat einen einfachen Grund. Wechselt der Eigentümer zum Beispiel die Heizung aus, investiert aber nicht in die Fassadendämmung, kann sich die Wärme nicht im Gebäude halten. Es ist also sinnvoll, das Gebäude immer in seiner Gesamtheit zu betrachten. Das kann im Einzelfall bedeutet, dass die Kosten noch einmal höher ausfallen, um die gewünschte Energieeffizienz auch tatsächlich zu erzielen.
Zu den zusätzlichen Maßnahmen, zu denen der Vermieter nicht verpflichtet ist, die aber sinnvoll sein können, gehört zum Beispiel eine Dämmung der Außenwände und der Decke im Keller. Der Energieverbrauch lässt sich eventuell durch den Austausch der Fenster bzw. eine neue Verglasung senken. Wer die Wärmerückgewinnung nutzen möchten, baut eine Lüftungsanlage ein. Möglich ist auch die Investition in Solarpaneele.
Diese Kosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen
Nicht alle Kosten für die energetische Sanierung muss der Vermieter alleine tragen. Er kann einen Teil davon auch auf den Mieter umlegen. Es sind jedoch nur solche Sanierungskosten umlagefähig, die dem Mieter direkt zugutekommen.
In § 559 BGB ist geregelt, dass Vermieter acht Prozent der für die energetische Sanierung anfallenden Kosten auf die Jahresmiete umlegen dürfen. Laut § 555d BGB hat der Mieter diese Kosten ebenso wie die Durchführung der Sanierungsarbeiten zu dulden. Das gilt unabhängig davon, in welchem Verhältnis die Einsparung zur Mieterhöhung steht. Die Einsparungen müssen die Mieterhöhung also nicht erreichen oder übersteigen. Es kommt also letztlich in jedem Fall zu einer Mieterhöhung, der der Mieter nicht ausweichen kann.
Bei der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB handelt es sich im Prinzip um eine Sonderform der Mieterhöhung. Sie bezieht sich anteilig auf die für die Wohnung aufgewendeten Kosten, zu denen zum Beispiel die Löhne für Bauhandwerker oder Architekten gehören. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln gehören gemäß § 559a BGB aber nicht dazu.
Fazit Teilweise Kostenumlage für Sanierung auf den Mieter
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, sich um die energetische Sanierung seines vermieteten Gebäudes zu kümmern. Das gilt insbesondere für das Dach und die Heizung. Er muss die Kosten dafür zwar übernehmen, kann sie aber teilweise auf den Mieter umlegen. Dadurch kann es letztlich zu einer Mieterhöhung und zu Anpassungen bei den Betriebskosten kommen.
